Käufer­bau­beschreibung

Das Gebäude Mauerstraße 42 in 52062 Aachen wurde im Jahr 1903 errichtet und steht als Baudenkmal unter Denkmalschutz. Gegenstand dieser Baubeschreibung ist keine Neubaumaßnahme, sondern die Sanierung und Instandsetzung eines Bestandsgebäudes im laufenden Denkmalverfahren.

Sämtliche Maßnahmen erfolgen in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Aachen und dem Landschaftsverband Rheinland. Die denkmalrechtliche Erlaubnis und die dort getroffenen Auflagen gehen dieser Beschreibung im Zweifel vor.

Änderungen und Abweichungen von dieser Baubeschreibung bleiben ausdrücklich vorbehalten, soweit sie sich aus noch ausstehenden oder im Bauverlauf erforderlich werdenden Abstimmungen mit dem Denkmalamt, aus denkmalrechtlichen Auflagen oder aus Einschränkungen durch die Denkmalpflege ergeben.

Gleiches gilt für Feststellungen, die sich erst nach Öffnung von Bauteilen treffen lassen. Bei einem Gebäude dieses Alters sind Abweichungen zwischen Planung und vorgefundenem Bestand nicht auszuschließen. Ergeben sich daraus Anpassungen, werden diese in gleichwertiger Qualität und unter Wahrung des Gesamtcharakters ausgeführt.

Das Gebäude wird denkmalgerecht saniert. Decken, Böden, Wände sowie das Dach werden dabei nicht neu aufgebaut, sondern in ihrer historischen Konstruktion erhalten, ertüchtigt und aufgearbeitet.

Daraus ergeben sich bauartbedingte Einschränkungen beim Schall- und Wärmeschutz. Die für den Neubau geltenden Anforderungen und Kennwerte sind auf dieses Gebäude weder anwendbar noch geschuldet. Näheres siehe Abschnitt 2.

Das Gebäude umfasst Erdgeschoss, drei Obergeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie ein Kellergeschoss. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über das bestehende, denkmalgerecht aufgearbeitete Treppenhaus. Ein Aufzug ist nicht vorhanden und aufgrund der Bestandssituation nicht vorgesehen; die Wohnungen sind nicht barrierefrei im Sinne der DIN 18040.

Die Wohnungen werden ohne Möblierung und ohne Einbauküche übergeben. Küchenanschlüsse werden bauseits hergestellt.

Die Wohnflächenberechnung erfolgt gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV). Balkonflächen werden mit 25 Prozent der Grundfläche angesetzt. Bei einem Bestandsgebäude sind geringfügige Abweichungen zwischen berechneter und tatsächlicher Fläche möglich; maßgeblich sind die Angaben des notariellen Kaufvertrags.

Ziel der Maßnahme ist der Erhalt des historischen Erscheinungsbildes bei gleichzeitiger Erneuerung der technischen Gebäudeausrüstung. Charaktergebende Bauteile bleiben erhalten und werden aufgearbeitet, statt ersetzt zu werden.

• Historische Putzdecken mit Hohlkehlen
• Altbautypische Kassettentüren im Jugendstil-Design
• Holz-Erkerfenster und erhaltenswerter Dielenboden
• Treppenhaus mit historischem Geländer und Handlauf
• Stuckgliederung und Fassadenornamentik der Straßenfassade

Das Gebäude wird energetisch im Rahmen des denkmalrechtlich Zulässigen und technisch Sinnvollen verbessert. Eine Außendämmung der Straßenfassade ist aus denkmalpflegerischen Gründen ausgeschlossen. Dach, Geschossdecken und Bodenaufbauten werden nicht neu aufgebaut; eine durchgehende Dämmebene nach heutigem Neubaustandard entsteht daher nicht.

Die bis zu 45 cm starken Mauerwerkswände bringen eine hohe Speichermasse und einen natürlichen Wärmeschutz mit. Der rechnerische Nachweis erfolgt über den Energieberater nach den für Baudenkmäler geltenden erleichterten Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 105 GEG). Die Einhaltung der Anforderungswerte für Neubauten wird ausdrücklich nicht geschuldet.

Es wird im Zuge der Sanierung der Dachgeschosswohnungen und dem Tausch der Dachflächenfenster eine Zwischensparrendämmung im Satteldach nach Vorgaben der Fachplanung eingebracht.

Decken, Wände und Böden verbleiben in ihrer historischen Konstruktion. Ein Schallschutz nach den heutigen Anforderungen der DIN 4109 oder nach den Schallschutzstufen der VDI 4100 kann daher nicht geleistet werden und wird nicht geschuldet.

Wo es die Substanz zulässt, werden schallmindernde Maßnahmen ausgeführt — etwa Trittschalldämmung unter neu aufgebauten Bodenbereichen im Erdgeschoss. Wahrnehmbare Geh- und Sprachgeräusche zwischen den Wohnungen sind gleichwohl möglich und stellen keinen Mangel dar.

Es kommen erprobte, langlebige Materialien und Markenfabrikate zum Einsatz. Die in dieser Beschreibung und in der Ausstattungsliste genannten Produkte sind beispielhaft. Gleichwertige Fabrikate anderer Hersteller können zur Ausführung kommen („oder gleichwertig“).

Gründung und Kellermauerwerk verbleiben im Bestand. Erforderliche Instandsetzungen erfolgen nach Befund und Vorgabe des Tragwerksplaners. Eine nachträgliche Bauwerksabdichtung des Kellergeschosses nach heutigem Standard ist nicht Gegenstand der Maßnahme; die Kellerräume sind als Nebenräume zu betrachten. In Teilbereichen der Wohnungen im Erdgeschoss werden Abdichtungsmaßnahmen vorgenommen sowie ein neuer Fußbodenaufbau realisiert.

Die tragenden Außen- und Innenwände aus Ziegelmauerwerk bleiben erhalten. Schadstellen im Putz und im Mauerwerk werden ausgebessert, Durchbrüche für neue Leitungsführungen nach statischer Freigabe hergestellt und fachgerecht geschlossen.

Die vorhandenen Holzbalken- und Pliesterdecken mit den repräsentativen Hohlkehlen stehen unter Denkmalschutz und bleiben erhalten. Ein Neuaufbau der Decken erfolgt nicht. Bauartbedingte Durchbiegungen, Neigungen und Unebenheiten der Böden sind Kennzeichen des Bestands. Schadstellen werden ausgebessert und in Abstimmung mit dem Denkmalamt nachgebildet.

Die bestehende Holztreppe im Haupttreppenhaus bleibt erhalten und wird aufgearbeitet. Am Hinterhaus wird der zweite bauliche Rettungsweg über eine neue Spindeltreppe aus feuerverzinktem Stahl hergestellt.

Der bestehende Dachstuhl bleibt erhalten und wird nach Befund ertüchtigt. Ein Neuaufbau der Dachkonstruktion erfolgt nicht. Die Dacheindeckung wird geprüft und, soweit erforderlich, in Abstimmung mit der Denkmalbehörde ausgebessert oder erneuert. Das Satteldach des Vorderhauses erhält eine Zwischensparrendämmung, das Dach des Hinterhauses erhält ebenfalls eine neue Flachdachdämmung und wird neu abgedichtet. Die Dachrinnen und Anschlüsse werden erneuert.

Die Ausführung erfolgt nach dem mit der Bauaufsicht abgestimmten Brandschutzkonzept für den Bestand. Dazu gehören die Herstellung des zweiten Rettungswegs, die brandschutztechnische Ertüchtigung in Teilen des Hauses, die Einbringung einer RWA-Anlage sowie die horizontale Schottung von Leitungsdurchführungen.

Die straßenseitige Putz- und Stuckfassade wird gereinigt, schadhafte Stellen und Ornamente werden handwerklich ergänzt. Der Neuanstrich erfolgt denkmalgerecht in einem mit der Denkmalbehörde abgestimmten Farbton.

Die Hoffassade wird an der verputzten Stirnseite Richtung Terrasse instandgesetzt und neu gestrichen. Der Farbton wird im Rahmen des Gesamtfarbkonzepts festgelegt und wird sich an dem hellen Farbton der Straßenfassade orientieren. Das Mauerwerk wird im Original erhalten.

Neue Hauseingangstür mit integrierter Briefkasten- und Gegensprechanlage in denkmalgerechter Ausführung. Die Wohnungen erhalten eine Innenstation mit Türöffner.

Die erhaltenswerten Erkerfenster zur Straße werden aufgearbeitet oder in gleicher Optik erneuert und, soweit denkmalrechtlich zulässig, energetisch ertüchtigt. Nicht erhaltenswerte Fenster werden durch neue Fenster ersetzt.

Der U-Wert der Verglasung richtet sich nach der Vorgabe des Fachplaners im Rahmen der denkmalrechtlichen Zulässigkeit. Ein außenliegender Sonnenschutz ist nicht vorgesehen.

Zum Hof werden zwei neue, vorgeständerte Balkonanlagen mit Südwest-Ausrichtung errichtet. Konstruktion in feuerverzinktem Stahl mit Belag, Umwehrung mit senkrechten Füllstäben. Der Zugang erfolgt über neue zweiflügelige Balkontüren.

Neue nichttragende Trennwände werden als Gipskarton-Metallständerwände mit Mineralwolldämmung ausgeführt und gespachtelt. Bestehende Wände werden verputzt, gespachtelt und zweifach deckend weiß gestrichen.

Wände werden in Qualitätsstufe Q2 geputzt beziehungsweise gespachtelt, mit Malervlies belegt und deckend weiß gestrichen. Die historischen Putzdecken mit Hohlkehlen werden gereinigt, ausgebessert und gestrichen. Feine Risse und Unebenheiten sind bei einem Gebäude dieses Alters bauartbedingt und stellen keinen Mangel dar.

Die vorhandenen Massivholzdielen bleiben wo möglich erhalten. Sie werden aufgenommen beziehungsweise geschliffen, schadhafte Bretter werden gegen gleichartige ausgetauscht, anschließend wird naturbelassen geölt. In Bereichen ohne erhaltenswerten Dielenboden werden neue Dielen verlegt.

Bäder erhalten einen Fliesenbelag als Feinsteinzeug in 60x60cm in Ceppo di Gre auf geeignetem Untergrund mit Abdichtung nach Fachregeln.

Sockelleisten als Renovierleisten zur Abdeckung der auf Putz geführten Heizungsleitungen in weiß.

Die vorhandenen Stilaltbautüren werden geschliffen, aufgearbeitet und weiß lackiert. Fehlende Türen werden durch Türen im Kassetten-Design ergänzt. Beschläge und Drückergarnituren einheitlich nach Farbkonzept.

Die Wohnungseingangsbereiche werden teilweise nach Vorgabe des Brandschutzkonzepts ertüchtigt oder erneuert, Wohnungseingangstüre mit applizierten Füllungen mit umlaufender Dichtung und Sicherheitsbeschlag PZ.

Jede Wohnung erhält ein Bad. Wand- und Bodenflächen werden mit großformatigem Feinsteinzeug belegt. Die Duschen werden nach örtlicher Gegebenheit bodengleich mit befliesbarer Rinne oder mit einer flachen Duschtasse (weiß) ausgeführt. Die Sanitärausstattung erfolgt mit namenhaften Herstellern.

Die Produktauswahl entspricht dem aktuellen Planungsstand. Abweichungen bei Fabrikat und Modell in gleichwertiger Qualität bleiben vorbehalten.

Die Wärmeerzeugung erfolgt über ein Wärmepumpen-Hybrid Heizungssystem mit Pufferspeicher in der neuen Heizzentrale im Kellergeschoss. Es kommen Komponenten namhafter Hersteller zum Einsatz.

Die Wärmeverteilung erfolgt in den Obergeschossen über Heizkörper, im Erdgeschoss über Fußbodenheizung. Die Wohnungen erhalten hochwertige Glieder- oder Planheizkörper mit Thermostatventilen zur Einzelraumregelung, die Bäder zusätzlich einen Handtuchheizkörper.

Jede Wohnung wird über eine eigene Wohnungsstation versorgt. Das Warmwasser wird im Durchlaufprinzip über einen Wärmetauscher bereitet. Verbrauchszählung wohnungsweise.

Frisch- und Abwasserleitungen werden im Haus und in den Wohnungen erneuert, einschließlich der Stränge und des Kellerbereichs bis zur Heizzentrale. Trinkwasserleitungen in Edelstahl oder Mehrschichtverbundrohr, Abwasserstränge in schalldämmendem Kunststoffrohr.

Die Elektroinstallation wird im gesamten Gebäude ab Hauseinführung erneuert: Zählerplatz, Steigleitungen, Verteilungen. Jede Wohnung erhält eine eigene Unterverteilung.

Grundausstattung je Wohnung: Deckenauslässe je Raum, Steckdosen in üblicher Anzahl (es wird aufgrund der Anzahl teils von der DIN18015 abgewichen), Herdanschluss in der Küche, TV- und Netzwerkanschluss im Wohnbereich, Innenstation der Klingel-Gegensprechanlage im Flur sowie Rauchwarnmelder nach Bauordnung NRW.

Wo die Verlegung unter Putz denkmalrechtlich oder konstruktiv nicht möglich ist, erfolgt die Führung in Sockelleisten oder Kanälen.

Die Belüftung der Wohnungen erfolgt über die Fenster. Innenliegende Bäder und WCs erhalten Einzelraumlüfter. Eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung ist nicht vorgesehen.

Vorbereitung für Telefon, Internet und Fernsehen über den Hausanschlussraum bis in die jeweilige Wohnung. Der Vertragsabschluss mit dem Anbieter obliegt dem Erwerber.

Das Treppenhaus wird denkmalgerecht aufgearbeitet: Treppenlauf, Geländer und Handlauf werden instandgesetzt, Wand- und Deckenflächen ausgebessert und gestrichen. Neue Beleuchtung mit Präsenzmeldern je Etage.

Jeder Wohnung wird ein Kellerraum als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Die Kellerräume werden geräumt, gereinigt und mit Trennwänden in Holz oder Stahlgitter abgeteilt. Wände erhalten einen Anstrich. Abstellplätze für Fahrräder und ein Raum für Abfallbehälter werden hergestellt.

Der Innenhof und die Terrasse im 1. OG Richtung Hof stehen im Sondereigentum der Wohneinheiten 3 & 4 die baulich als eine Wohnung ausgeführt werden. Im Bereich der rückseitigen Terrasse wird die Balkonanlage vorgeständert, der Dielenbelag der Terrasse entsprechend angepasst, eine Außenzapfstelle vorgesehen und ein Grünschnitt der bestehenden Vegetation, Bambus, Palme und Gräser umgesetzt. Dem Erwerber der Wohnungen 3 & 4 steht ein Geräteschuppen begehbar von der Terrasse zur Verfügung. Ein Teil des Hofes Richtung Osten ist mit Plattenbelag ausgestattet und in der Grenzmauer zum Nachbarn wird ein Stahltor für den zukünftigen Rettungsweg vorgesehen.

Sonderwünsche hinsichtlich Materialauswahl und Ausführung sind möglich, soweit sie baulich umsetzbar und denkmalrechtlich zulässig sind und so rechtzeitig in die Planung eingebunden werden können, dass es nicht zu Bauverzögerungen kommt.

Der Erwerber trägt die Mehrkosten der von ihm gewünschten Materialien und Leistungen abweichend von dieser Baubeschreibung. Grundlage sind ein vorheriges schriftliches Angebot und die schriftliche Auftragserteilung durch den Erwerber.